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寰宇bbin导航·「旭东说房」看懂户型之前,别在绍兴买房

人气:4970    发布时间: 2020-01-11 13:16:30

寰宇bbin导航·「旭东说房」看懂户型之前,别在绍兴买房

寰宇bbin导航,绍兴2018年全新房地产解说栏目

《旭东说房》重磅上线

从业十余年的专业房地产人——旭东(搜狐焦点网绍兴站总经理)

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各位旭东说房的听众朋友:大家好!欢迎大家收听《旭东说房》第 99 期节目。

在第 97 期节目中,我讲了该如何去看开发商的样板房,很多购房者在底下留言说非常实用。

不过,由于样板房的打造成本高昂,开发商并不会对每个户型都做样板房,当你想买的户型没有样板房时,能看懂自己想买面积的户型图就显得至关重要了。

所以,本期的《旭东说房》,想和你来聊一聊“期房的户型图怎么看”。

简单来说,看户型图,重点看的是五个维度:框架、采光、尺寸、分区和赠送。

首先,我们来说一下框架怎么看。这个框架可以分为两个部分,一个是户型的外部框架,另一个是户型的内部框架。

外部框架指的是户型的形状,是正方形的、长方形的,还是不规则的。一般来说,比较推荐的户型是“面宽和进深比值相近”的正方形户型。当前绍兴的新房市场上,90 方左右的中间套、12 0方以上的边套,基本以正方形户型居多。但近期较多楼盘的边套推出了“餐客一体大横厅”的户型。比如:位于城西鉴湖旁的鉴湖南院边套 112 方户型,虽然它的进深长达 15 米,但户型中部的餐客一体边厅采用了大玻面的设计,整个采光面的面宽达到了 6.2 米。这样的设计,完美地解决了长方形边套户型进深过深、采光不足的问题,在挑选这样的户型时,就不用固守“大面宽短进深”的户型选择标准了。这样的户型,也是绍兴当前极为热门的户型。

鉴湖南院 112 方户型示意

再来说说内部框架。内部框架指的是户型内部的承重墙分布,也就是户型图上黑色粗线条的部分。

这部分墙体分担着整幢房子的重量,在装修时是不能够敲掉改建的。

重要的事情再说一遍,户型图上黑粗线是承重墙,不能敲,很多买房的小白,在装修时不顾装修公司阻拦,暴力改装,导致建筑的使用寿命大大缩短。

所以,如果你是拆改重度患者,当你买房的时候,就要十分关注黑粗线的承重墙位置,承重墙越多,意味着这个户型在装修时可以进行改造的空间越小。

在内部框架的创新上,万科迈出了行业的第一步。2016年夏天,万科推出的“无限系”产品,户型内部仅有一根承重柱。

在绍兴,宝业房产也提出了“百年宅”概念,这个概念的意思就是房子的户型能随着家庭成员结构的变化而变化,从单身到婚后的二人世界,到三口之家、二胎生活,再到退休后的二人世界,一套房子,满足全生命周期的居住需求。

以宝业新桥风情 130 方户型为例,整个户型中,除了仅有的一根承重柱,其他均为可拆改的轻质墙,满足了多元的居住需求。

宝业新桥风情 130 方户型示意红色色块所示为户型内唯一承重柱

第二个要关注的是户型的采光,具体来说,有三点值得关注。

首先是:户型的朝向。我们所看到的户型图都是坐北朝南的,所以很多人会直接理解为户型都是正南向的。

但事实并非如此,我们在判断户型朝向时,需要结合小区整体的朝向。

比如绍兴城西亭山附近的华宇兰园(金昌白鹭凤林_楼盘详情-绍兴手机搜狐焦点网)和御亭山(御亭山_楼盘详情-绍兴手机搜狐焦点网)两个项目,由于两个小区距离亭山较近,所以开发商在排布朝向的时候,整体朝东偏南的方向,这样一来,整个小区客厅日照时间要比其他正南朝向的楼盘要少很多。

其次是:是否为全明户型。“全明”指的是,每一个围合的空间是否都有窗。一般来说,客厅、卧室、书房、厨房、公共卫生间都会带窗,但有些套房内的卫生间则不一定会有窗。

窗户的存在,不仅是满足采光的需求,还在于它的“通风”功能。套房的内卫没有窗,意味着卫生间内的水汽和异味,无法及时排出,长此以往卧室内的湿度较高,空气流通较差,对居住者的身体健康会有一定的影响。

所以是否做到全明,也是很考验开发商户型设计能力。在全明户型设计上,本土房企——金昌在镜湖开发的白鹭凤林项目,所有户型均做到了全明。

金昌白鹭凤林(金昌白鹭凤林_楼盘详情-绍兴手机搜狐焦点网)140 方户型示意

第三是:窗墙比。很多人对于这个名词或许比较陌生,窗墙比,指的是某一朝向的窗户总面积,与同朝向墙面总面积(含窗户面积在内)的比值。

过去的单层玻璃窗,因为保温隔热隔音效果一般,所以,窗户的功能一般以满足采光需求为主。

现在,随着中空玻璃、中空low-e玻璃、断桥隔热中空low-e玻璃等保温隔热隔音更好的玻璃的出现,人们对于窗户的尺寸有了更高的要求。

很多高端的楼盘,在诸如客厅、主卧等重要的生活空间,采用了全景落地窗,在获得更多采光的同时,也拥有更好的视野和生活体验。例如:瓜渚湖北岸即将开盘的云锦中心,为了让业主获得一览无遗的瓜渚湖风貌,南向无论是客厅、卧室还是卫生间,都采用了大面积的落地窗。

云锦中心全景落地窗实景示意

柯桥雍荣华府(推广名:公元2020)122 方的洋房,开间约 6.2 米的客厅使用了两扇大落地窗,让整个空间显得更为通透,视觉冲击力也更强。

雍荣华府122方样板房实景示意

当然,从户型图上,能看到的仅仅是窗户的面宽,无法看到窗户的高度,如果喜欢落地窗或追求采光度的,可以到售楼处看样板房或者是向置业顾问进行详细的咨询。

第三个维度是,我们该如何看户型的尺寸,有两个点值得注意。

第一,要跳出户型布局示意图看空间的尺寸。很多人会用户型的面积来定义刚需、改善或享受,但事实上,更值得关注的是在户型内功能布局的多少。

举个例子。我的一个朋友最近在买房,看中了一套建面约 88 方,三房两厅两卫的房子。三开间朝南,客厅面宽 3.3 米、主卧面宽 3.2 米、次卧面宽 2.9 米;书房朝北,面宽 2.6 米。

如果按照这个规划布置房间,一家三口或是四口居住,那的确是刚需,满足基本的居住需求,但却没有舒适度可言。而朋友的这套房子是买给退休的父母住的,他对空间重新进行了布局,将客厅和主卧中间的次卧拆解,把客厅的面宽拓展到了 4.6 米,主卧的面宽拓展到了 4.8 米并在主卧内设计了一个走入式衣帽间。

改造示意图

这样一来,客厅和主卧的尺度,完全算得上是享受型的“豪宅”尺度了。同样,被称为改善型面积的 130 方左右户型,做两房是“豪宅”,做三房是“改善”,做四房只能算是“刚需”了。

第二,关注每个功能空间的开间和进深。第一次买房,而且没有装修经验的人,对于房间的开间和进深往往只有一个抽象的数字概念。

床的尺寸是多少,床头柜、衣柜要多宽,床尾与电视机背景墙之间舒适的过道空间是多少宽度?想必很多人都回答不上来。

举个例子,很多户型图的次卧标注的宽度是 3 米,实际上这个宽度要扣除前后墙约 10 公分的厚度,我们的床一般长度约 2.3 米(床垫 2 米+床背约 0.3 米),这样算下来,可供人走路的空间大概只有 60 公分了,这差不多是最小房间距离。如果某房间标注了 2.8 米,一般这类房间只适合做书房或者榻榻米。

还有厨房里,如果你想购买双开门冰箱,一般双开门冰箱光厚度就有约 0.65 米,比橱柜还要深 0.15 米,所以要预留好空间。在看户型图时,不妨可以对比自己当前的居住空间,具象感受所选户型的空间大小。

绍兴某已交付楼盘样板房实景示意

第四个维度是:动静要分区,干湿要分离。分区这个概念比较好理解。一般来说,我们把餐厅和客厅,适合全家人一起活动的空间称为“动区”;把卧室和书房,需要安静休息和学习氛围的空间称为“静区”。如果对安静的空间有特别要求的,可以重点关注此类户型,但如果需求不是很强烈,也不用过分追求动静分区。

宝龙金科杭越府 88 方户型动静分区示意

如果家庭成员较多,客卫是否能“干湿分离”也需要重点关注。所谓的“干湿分离”,就是淋浴房和厕所在同一个空间内,洗手台则独立在外,两个空间可以同时被使用。比如:二胎家庭,早上起床后,哥哥上洗手间,妹妹刷牙洗脸,就可以同时进行,互不干扰。

大家镜界 140 方户型客卫干湿分离示意

随着城市化进程的加速,现在的住宅基本上以高层居多,洋房和小高层逐渐稀缺。楼层越高,一般就意味着公摊的面积越大,得房率越低。

现在很多高层楼盘的得房率在 75%-78%,而洋房(6层及以下)的得房率则可以在85%以上。也就是说,买了一套建面约 100 方的高层户型,实际的套内使用面积只有 75 方。因此,为了增加户型的竞争力,很多开发商会把阳台做大,因为阳台算一半的面积。也会有开发商为每个房间都配置“飘窗”,因为飘窗的面积是全赠送的。

龙茂府洋房效果图示意

户型设计能力比较强的开发商,一般会设计假飘窗,也就是,业主未来在装修时,可以敲掉,那么,这部分飘窗的面积,就纳入了房间的平面面积之中,会大大提升房间的可用面积。

还有一些开发商会做一些设备平台,业主在装修时,可以适当将这部分空间拓展进来,提高空间利用率。当然,值得注意的是,对于拓展面积过多的户型,在购买时,还是需要慎重,特别是那些交付时楼板都未浇筑的,开发商销售时说是赠送面积,但等到你交房时,还需要自行与上下业主协调浇筑,这就会有很大的风险。

绍兴目前的“四不予”政策相当严厉,如果被有关部门查到或者被举报“类似违章搭建的偷面积”行为,则将有“不予房产登记、不予提供贷款、不予登记发证、不予提供服务”的风险。

结 语

好了,以上是个人关于如何看户型的建议,当然在挑户型时,除了关注以上五个维度,还需要结合自己和家人的喜好,以及对未来生活的规划来进行选择。没有十全十美的户型,只有适合自己的户型。如果你有户型选择方面的疑问,也欢迎你在文章底部留言,或是添加文章底部小编微信进行咨询。

本期《旭东说房》的全部内容就是这样,希望对您有所帮助,感谢您的聆听。

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来源:@绍兴房产焦点

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